Caso de éxito: regularización e inscripción registral de una cortijada en suelo rústico
Es muy frecuente encontrarnos con edificaciones ubicadas en suelo no urbanizable, como cortijos, casas cueva o construcciones destinadas originalmente a usos agrícolas.
Muchas de estas edificaciones, generalmente antiguas, fueron construidas sin la correspondiente licencia de obras y, por tanto, tampoco disponen de licencia de ocupación. Se trata de edificaciones ilegales e ilegalizables, ya que si actualmente solicitaran licencia, esta sería denegada por encontrarse en terrenos donde la normativa urbanística no permite ese tipo de construcción o uso.
Cuando sus propietarios necesitan inscribir estas edificaciones en el Registro de la Propiedad, suelen encontrarse con la exigencia de aportar una licencia de obras o, en su defecto, el reconocimiento de la situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO).
El reconocimiento de AFO supone que la Administración municipal reconoce la existencia de una edificación incompatible con el planeamiento urbanístico vigente, pero acepta que ya no puede ordenar su demolición porque ha transcurrido el plazo legal para ejercer la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística.
Actualmente, dicho plazo está fijado en seis años desde la completa terminación de la obra. Una vez transcurrido este periodo, la Administración debe permitir la permanencia de la construcción y autorizar determinadas actuaciones de conservación y mantenimiento.
En este caso, nuestros clientes eran propietarios de una antigua cortijada situada en suelo rústico. Nunca habían formalizado escrituras de propiedad de las viviendas y, en consecuencia, estas tampoco figuraban inscritas en el Registro de la Propiedad.
Nuestro trabajo consistió en preparar toda la documentación necesaria para solicitar ante el Ayuntamiento correspondiente el reconocimiento de la situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO).
Una vez obtenido dicho reconocimiento, continuamos con los trámites necesarios para lograr la inscripción de las edificaciones en el Registro de la Propiedad, proporcionando a los propietarios la seguridad jurídica necesaria sobre sus inmuebles.